DIREITO IMOBILIÁRIO EM 2016 – Por Rubens Carmo Elias Filho (*)
O Novo Código de Processo Civil, que entrará em vigor em 2016, apresentará importantes avanços com inovações nas mais diversas áreas do Direito, inclusive na imobiliária.
É importante destacar inicialmente que o texto traz significativos benefícios para à sociedade. Impede, por exemplo, as "decisões-surpresa", impedindo que o juiz delibere sem ouvir as partes, mesmo em casos relacionados à ordem pública.
Assim, temos uma nova modalidade de contraditório, amparada pelos arts. 9 e 10 do novo CPC.
Outra inovação geral é a seção dedicada aos conciliadores e mediadores judiciais regulados pelos artigos 165 a 175. Ao conciliador cabe atuar sugerindo soluções em casos sem vínculo anterior entre as partes. O mediador age em situações em que já existe conhecimento entre as partes, contribuindo para a compreensão das questões e interesses em discussão. Ambas as figuras devem estar inscritas em cadastros nos tribunais, podendo ser escolhidos de comum acordo pelas partes ou respeitando uma distribuição de processos entre eles. E, obviamente, deverão sempre respeitar os princípios da independência, imparcialidade, autonomia da vontade, confidencialidade, oralidade, informalidade e decisão informada.
No âmbito dos condomínios edilícios, o novo CPC trouxe algumas modi-ficações relevantes, como a citação, que agora poderá ser entregue ao funcionário da portaria, conforme o art. 248, § 4°. Este, no entanto, poderá recusar o recebimento, por escrito e assumindo as responsabilidades, declarando que o destinatário está ausente.
No mesmo sentido, deacordo com o parágrafo único do art. 252, também será válida a intimação da citação por hora certa realizada a funcionário da portaria responsável pelo recebimento de correspondência.
Esses novos procedimentos facilitarão a citação do réu que, por vezes, se oculta para protelar sua integração na relação processual. Entretanto, há um ponto negativo, pois ao conceder essa responsabilidade a terceiro, a parte poderá correr o risco de não receber a citação em tempo hábil para providencias tempestivas.
Atualmente, a cobrança de cotas condominiais segue o rito sumário, tornando-se título executivo judicial somente quando não cabe mais recurso contra a decisão que condenou o condômino ao pagamento da dívida, sendo muito moroso ao condomínio aguardar todo o processo de conhecimento, para que então tenha o reconhecimento do título para sua execução.
Com a entrada em vigor do novo CPC, as cotas condominiais passarão a ter natureza de título executivo extrajudicial, cessando qualquer dúvida que pairava em relação à sua cobrança. A resolução da lide se dará em menos tempo, pois diferentemente de uma ação ordinária, o devedor já é citado para o pagamento do montante, no prazo de três dias, sob pena de constrição do seu património.
Por fim, temos também a questão da arrematação, em relação à qual o novo CPC estabelece no art. 908, §1°: "No caso de adjudicação ou alienação, os créditos que recaem sobre o bem, inclusive os de natureza propter rem, sub-rogam-se sobre o respectivo preço, observada a ordem de preferência.”
Desta forma, os créditos sobre o bem leiloado, como impostos e dívidas de condomínio, recairão sobre o produto da arrematação, proporcionando maior segurança jurídica ao arrematante.
Entendo que o dispositivo supracitado reforça o art. 130, parágrafo único, do CTN: "No caso de arrematação em hasta pública, a sub-rogação ocorre sobre o respectivo preço.". Ou seja, a responsabilidade sobre os créditos é do devedor e não do arrematante, que deve receber o bem livre que ónus.
No mais, destaco que fica revogada a Lei n° 5.869 de 11 de janeiro de 1973. Assim, as disposições do novo CPC se aplicarão a todos os processos em curso, conforme dispõe o art. 14 do referido diploma: "A norma processual não retroagirá e será aplicável imediatamente aos processos em curso, respeitados os atos processuais praticados e as situações jurídicas consolidadas sob a vigência da norma revogada.".
(*) ADVOGADO, PRESIDENTE DA ASSOCIAÇÃO DAS ADMINISTRADORAS DE BENS IMÓVEIS E CONDOMÍNIOS DE SÃO PAULO (AABIC)
(Nota do Portal: este artigo foi publicado n´O Estado de São Paulo – Cad. Imóveis 4 – 7 de junho de 2015)
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