UMA CIDADE MENOS ADENSADA – Por Ricardo Yazbek (*)

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Categoria: Dicas e Fatos

O novo Plano Diretor de São Paulo procura incentivar mais as construções nos eixos de transporte e menos no restante da cidade.

Entrou em vigor em 1° de agosto o novo Plano Diretor da cidade de São Paulo. "O que se procurou é direcionar modelos de ocupação urbana que contribuam para minimizar a questão da mobilidade, propondo um adensamento maior nos eixos de transporte existentes de média alta e média capacidade, como metro, trens, corredores de ônibus e monotrilhos", afirma o engenheiro Ricardo Yazbek, vice-presidente do Secovi-SP, o Sindicato da Habitação, que participou de várias reuniões para discutir a elaboração do Plano.

A previsão de adensamento foi colocada nesses eixos e nos seus entornes. "Entendemos que é uma diretriz correta, privilegiando os locais onde já há infraestrutura, o que contribui para o conceito moderno de cidade compacta, de aproximar a moradia do trabalho, do lazer e dos serviços, minimizando os deslocamentos", ressalta Yazbek.

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"A intenção é aproximar cada vez mais a moradia do trabalho,

do lazer e dos serviços"

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Foi feito um mapeamento desses eixos já existentes assim como os que estão em fase de projeto, de construção e os futuros, que passaram a ter um coeficiente máximo de aproveitamento de quatro vezes a área do terreno. "Neste Plano Diretor, foi pensado um conceito já antigo de solo criado que ainda não tinha sido plenamente implantado: a cidade inteira passou a ter o coeficiente l como índice básico de aproveitamento do terreno", comenta. "Acima disso, até 2 em alguns lugares, 3 em outros e 4 em outros, é possível construir mais mediante a compra de potencial construtivo pelo mecanismo da outorga onerosa. Desta maneira, pode-se chegar ao coeficiente 4 nesses eixos de transporte."

A nova lei trouxe também incentivos para o uso misto nesses eixos, com a percepção de que quanto mais aproximar o residencial do não-residencial, mais se contribui para uma maior eficiência da cidade. É a chamada fachada ativa: se forem feitas lojas embaixo das moradias, estas não serão computadas no coeficiente

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"Neste Plano Diretor, foi pensado um conceito já antigo de solo criado que ainda não tinha sido plenamente implantado"

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de aproveitamento. Está sendo incentivado também o conceito de fruição pública, em que empreendimentos particulares destinam áreas para a população, para os pedestres. Pensando ainda nos pedestres, as calçadas devem ser mais largas.

AUMENTO NOS CUSTOS

"Os eixos de transporte já existentes representam cerca de 5% da superfície da cidade e, somando-se aos já projetados, chega-se a 10%", observa o vice-presidente do Secovi. "Para o restante da cidade, ou seja, 90%, os chamados miolos, houve um desincentivo e algumas restrições. Nessas áreas, o coeficiente permitido é 1, podendo-se chegar a no máximo 2 com o mecanismo da outorga onerosa. E é preciso respeitar o limite de 28 metros de altura, o que equivale a prédios de oito andares. Com essas restrições, certamente teremos um acréscimo nos preços dos imóveis."

Além disso, o custo da outorga onerosa aumentou entre 500% e 600%, segundo Yazbek. "É uma das questões que nos preocupam. Se tenho uma redução de índice - antes eu podia construir duas vezes a área do terreno, hoje só posso uma e tenho de comprar a segunda - e com a outorga onerosa mais cara, temos uma pressão

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"Os eixos de transporte já existentes representam cerca

de 5% da superfície da cidade e, somando-se aos

já projetados, chega-se a 10%"

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adicional ao custo final do imóvel, já que o solo urbano é um forte componente de custo, além da construção, documentação etc. E, quando se coloca um gabarito de oito andares no máximo, a construção perde eficiência, ficando mais cara por m2."

Ele observa que um dos argumentos é que, com essas mudanças, o dono do terreno terá de baixar o preço. "A realidade é a seguinte: estou há 40 anos no mercado imobiliário e nunca vi isso acontecer, pois o solo é finito, por isso a valorização contínua do terreno. Cada solo utilizado é um a menos, no mundo inteiro funciona assim. Se o imóvel ficar ainda mais caro, a população não consegue adquirir e passa a haver gargalos na compra e venda, o que não é bom. E a tendência passa a ser a de comprar onde dá, o que acaba sendo fora da cidade. Aí o tiro sai pela culatra, agravando novamente o problema da mobilidade."

(*)Ricardo Yazbek, vice-presidente do Secovi-SP, o Sindicato da Habitação.

(Nota: artigo publicado no SOBLOCO INFORMA – SETEMBRO 2014 – Ano 38 – nº 189

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