O COMPRADOR DE FAZENDAS - Por Jaques Bushatsky (*)

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Categoria: Dicas e Fatos

Há meio século Monteiro Lobato escreveu “O comprador de fazendas”, rindo da ilusão de negociar com quem parecia rico.

Um proprietário, encantado com uma proposta de compra, recebeu de um amigo uma carta explicando quem era realmente o proponente:

É um espertalhão que vive de barganhas e sabe iludir aos que o não conhecem. Ultimamente tem corrido o Estado de Minas, de fazenda em fazenda, sob vários pretextos. Finge-se às vezes de comprador, passa uma semana em casa do fazendeiro, a caceteá-lo com passeios pelas roças e exames de divisas; come e bebe do bom, namora as criadas,

ou a filha, ou o que encontra — é um vassoura de marca! — e no melhor da festa some-se. Tem feito isto um cento de vezes, mudando sempre de zona. Gosta de variar de tempero, o patife.

Como aqui Trancoso só há este, deixo de apresentar ao pulha a tua proposta.

Ora, o Sacatrapo a comprar fazenda! Tinha graça”.


Já se disse que a arte imita a vida e esta, imita a arte. E vem com força a lembrança da história, quando alguns criticam as análises feitas por imobiliárias, como condição à aprovação de contratos de locação.


O locador deve ser prudente e, a administradora de locações, quando contratada, responde ao seu cliente, o locador. Se não ocorrer a apuração conveniente da idoneidade do proponente, aquele sofrerá danos e esta, findará indenizando por eventuais prejuízos: aluguéis ou encargos não pagos. Logo, não existe espaço para se agir de modo negligente.


Como agir cautelosamente? A resposta é uma apenas: pesquisando os dados do pretendente e realizando uma análise criteriosa, com atenção às técnicas que atualmente pautam esses exames.


Basicamente, deve ser julgado o crédito, buscando formar um quadro razoável acerca da conduta e do estado econômico do pretendente, indagando-se a existência de ações ajuizadas, protestos, inadimplementos. Por exemplo, quem alugaria a alguem que tenha sido condenado em ação de despejo por falta de pagamento? Ninguém, e para se saber com quem se negocia, será necessário buscar certidões forenses.


Mas o estudo não pode ficar restrito às certidões. Para se proceder a uma crítica organizada e que possa responder com razoável dose de certeza sobre a possibilidade de dar crédito a alguém (ou alugar, contrato que envolve a crença de que durante anos, a pessoa pagará o aluguel), é essencial colher mais dados e informações. De outra maneira, não se apurará nada de concreto.


É por isso que bancos, cartões de crédito, vendedores de bens e – por que não? – imobiliárias, precisam identificar os mais diversos aspectos do pretendente ao crédito, antes de cada negócio.


Para isso, valem-se dos dados possíveis e avaliam os mais diversos documentos, tais como a cédula de identidade, o CPF, as declarações de rendimentos e de bens, as referências comerciais. Consideram os dados, como é o caso das movimentações em bancos ou os salários percebidos.


Na falta de um cadastro geral, organizado e amplo (que mereceria crítica, afinal não se deseja a submissão ao “big brother” de George Orwell, em “1984”), só lhes resta pedir e sopesar um incontável número de papéis, fazer uma série de pesquisas, sempre com o objetivo de avaliar a possibilidade de pagamento do que for prometido em contrato (a idéia nunca é obter a propriedade de bens do contratante e sim, ter a razoável certeza de que ele pagará e, se não o fizer, terá com o que responder).


Em diversas atividades econômicas, empresas já desenvolveram modelos de “credit scoring”, um sistema estatístico que orienta as análises, com base na pontuação dada a cada perfil e a cada situação, estimando a probabilidade de inadimplemento. Mesmo para o uso desse sistema, são necessários os dados do proponente, é lógico.


Sem essas análises, haveria o risco de celebração de negócios que certamente resultariam em insucesso, pois não são poucos os que atrasam pagamentos, estão interditados, têm patrimônio bloqueado, sofrem ações judiciais que podem acarretar a insolvência etc.


A alternativa seria acreditar em “compradores de fazendas” e, ocorrendo o dano, arcar com o prejuízo. Logo, fornecer dados e documentos ainda é a melhor opção.


(*) Jaques Bushatsky


Advogado e membro do Conselho Jurídico da Presidência do Sindicato da Habitação de São Paulo


(Matéria publicada em O ESTADO DE SÃO PAULO, edição de 07/08/2011, p. 02)

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